Door Jos Voss en Olaf Zwijnenburg
Sectorspecialisten retail en groothandel Rabobank

Beter Bed Holding heeft sale-and-leaseback transacties afgesloten voor haar distributiecentra in Hoogeveen, Nieuw-Vennep en Uden. Daarmee is voor ca. EUR 19 miljoen aan liquide middelen vrijgemaakt wat door de retailer gebruikt is om schulden af te lossen. Deze stap is niet zozeer ingegeven door strategische overwegingen, maar door de uitdagende financiële situatie die onder meer ontstaan is door de problemen bij (de inmiddels verkochte) dochteronderneming Matratzen Concord. Niettemin juichen wij het initiatief om geld vrij te maken uit ‘stenen’ toe.

Investeren in onroerend goed heeft voordelen…

Wij zien veel ondernemers in de groothandel en detailhandel bewegingen maken die juist tegengesteld zijn aan die van Beter Bed Holding. Zij investeren in onroerend goed.

Wij denken dat verschillende factoren hierbij een rol spelen, waaronder:

1. Spreiding van vermogen over verschillende investeringscategorieën.
2. Mogelijkheid om te profiteren van waardestijging van onroerend goed.
3. De lage rente, waardoor de de financiële keuze tussen ‘kopen’ en ‘huren’ sneller in het voordeel uitvalt van ‘kopen’.

…maar er zijn ook nadelen

Naast de genoemde voordelen, zijn er ook nadelen verbonden aan het investeren in onroerend goed. Die moeten in de uiteindelijke investeringsbeslissing worden meegewogen.

1. Minder ruimte om in de business te investeren. Er zijn altijd grenzen aan de investeringsmogelijkheden van ondernemingen. Nu zijn voor veel ondernemingen die mogelijkheden nog relatief ruim vanwege goede resultaten en een overvloed aan beschikbaar kapitaal. Als de economie verder afkoelt – of zelfs in een recessie komt – zullen de investeringsmogelijkheden beperkter worden. Belangrijk is dan dat ondernemers in de groothandel en de detailhandel nog voldoende financiële
   ruimte hebben om in hun eigenlijke business te investeren. Te denken is aan investeringen in de formule, digitalisering, innovatie, duurzaamheid, acquisities en nieuwe markten. Het nu investeren in onroerend goed beperkt die ruimtes in de toekomst. En als de concurrent meer investeringsmogelijkheden heeft, staat de onderneming snel op achterstand.
2. Minder flexibiliteit. De ontwikkelingen in de retail- en groothandelsmarkten gaan snel en vragen om flexibiliteit. Winkellocaties die nu ‘goed’ zijn kunnen over enkele jaren niet meer voldoen aan de snel veranderende vraag van klanten. Dit geldt vooral voor locaties buiten de centra van grote steden. Ook de klantvraag voor de groothandels kan snel veranderen waardoor andere locaties nodig zijn. Huren geeft meer flexibiliteit dan kopen.
3. Minder focus. Het ontwikkelen, (laten) bouwen en beheren van onroerend goed is een ander vak dan ‘handel’ en vraagt om andere kennis en competenties. Een gespecialiseerde onroerend goed ontwikkelaar/investeerder zal ook meer oog hebben voor een brede aanwendbaarheid van het pand (door meerdere partijen voor meerdere doelen te gebruiken). Daarmee wordt ook bijgedragen aan de noodzakelijke flexibiliteit.

Zorg ook bij huur voor voldoende flexibiliteit

Ook bij ‘huur’ is het belangrijk om voldoende flexibiliteit in te bouwen. Zo moet het huurcontract niet te lang zijn en in lijn zijn met de verwachte levensduur van het verdienmodel van de retailer/groothandel. Denk ook aan de flexibiliteit van de inrichting en zorg dat die relatief makkelijk is mee te nemen naar een andere locatie.